近期，不动产信托财产登记试点迎来新一轮扩容，天津的加入使试点城市增至北京、上海、广州、厦门、天津五座，标志着我国信托财产登记制度建设进入加速落地阶段。此次扩容不仅丰富了区域试点矩阵，更通过制度创新与场景拓展，为信托业服务实体经济和民生需求开辟了新路径。 试点扩容的核心进展1. 扩容节奏与城市特色：试点推进呈现“梯度扩容、差异创新”特征。北京作为首个试点城市，2024年底启动后，2025年4月便落地首单不动产信托登记案例；上海紧随其后，5月推出多部门协同机制，6月实现业务落地；广州、厦门于7月同步推进，前者创新遗嘱信托登记流程，允许信托机构凭遗嘱单方申请登记，后者则增设受益人变更、受托人更换等多元登记类型；天津9月加入时，更是依托自贸试验区优势，推出“持有+购买”双场景模式，既支持委托人将存量不动产转入信托，也允许受托人代委托人购买新不动产，实现“存量盘活+增量配置”的全覆盖。2. 登记机制的突破性设计：各试点城市普遍采用“产权转移登记+信托财产登记”双轨模式，明确不动产转移至受托人名下后，将独立于委托人和受托人的固有资产，从制度上解决了传统信托财产确权模糊的痛点。例如，北京、上海的试点政策详细规定了登记申请主体、权利转移要件及流程，厦门则在登记簿中直接记载委托人和受益人信息，进一步强化权属公示效果；天津更是构建了“转入转出双流程”体系，配合多部门协同机制，确保登记全流程的规范透明。 扩容背后的多重价值1. 民生层面：破解养老与财富传承痛点：在人口老龄化背景下，不动产信托的普惠价值逐渐凸显。通过将房产纳入信托，老年人可在保留居住权的同时，通过信托机构盘活资产获得稳定现金流，补充养老资金；同时，借助信托条款的灵活设计，还能实现财富的精准传承，避免家庭财产纠纷。例如，广州试点落地的首单不动产家庭服务信托，便通过预告登记方式，将未办证二手房纳入信托范围，为家庭财富管理提供了新样本。2. 行业层面：推动信托业回归本源：此前因不动产登记制度缺失，信托财产的独立性难以保障，制约了非资金信托业务的发展。试点扩容后，明确的登记规则使不动产信托的财产隔离功能得到司法认可，为信托公司开展资产管理信托、风险处置服务信托等业务提供了基础支撑。中国外贸信托相关负责人表示，不动产信托可广泛应用于破产重整企业资产处置、家庭财富管理等场景，助力信托业从“融资导向”转向“服务导向”。3. 经济层面：优化资源配置效率：试点城市多为不动产价值高、财富管理需求旺盛的区域，通过信托机制可激活大量存量资产。例如，天津试点将自贸试验区政策与信托登记结合，有望吸引更多跨境不动产信托业务，推动资产要素的跨区域流动；同时，增量不动产购买场景的开放，也为信托资金参与房地产市场平稳发展提供了合规路径。 现存挑战与未来展望尽管试点进展显著，但行业仍面临两大核心瓶颈。一是税制配套尚未完善，非交易性不动产转让的税收优惠政策未明确，较高的过户成本可能降低市场参与意愿；二是股权信托登记等配套制度推进滞后，北京已率先试点股权信托登记，但全国范围内尚未形成统一标准。未来，随着试点范围进一步扩大，预计将有更多城市结合本地特色推出创新方案。业内人士呼吁，应加快推动全国性信托财产登记制度立法，同步完善税收、司法配套政策，让不动产信托真正走进寻常百姓家，为实体经济和民生福祉提供更强支撑。
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